Comment bien préparer son dossier pour un emprunt immobilier ?

Les taux immobiliers battent des records ! Ils sont au plus bas. Plus que jamais le moment d’investir dans son tout premier bien immobilier ? Pour mettre toutes les chances de son côté, présenter un bon dossier en banque s’avère indispensable.

Un contexte favorable à l’achat

0,80% sur 15 et 1% seulement sur 20 ans : ce sont les taux immobiliers du moment réservés aux meilleurs profils d’emprunteurs. Ces taux constatés en avril 2019 font figure de record, même face aux taux bas de l’automne 2016 alors que l’on parlait déjà de planchers historiques (0,90% sur 15 ans et 1,08% sur 20 ans).

Un contexte dont on peut pleinement profiter lorsque l’on a un projet immobilier en vue. Mais pour tirer profit des taux avantageux, il vaut mieux présenter un dossier solide, pour mettre toutes les chances de son côté. En effet, les banques en plus de présenter des niveaux bas de taux de crédit immobilier, pratiquent également des décotes qui peuvent être vertigineuses, en fonction des profils d’emprunteurs qu’elles souhaitent attirer. Ces profils sont variables d’une banque à l’autre : fonctionnaires, professions libérales, jeunes à profil évolutif…

L’apport, un bon signal pour la banque

Selon les cas, les banques peuvent accepter un emprunt sans apport. Dans ce cas, le financement est dit « à 110% », c’est-à-dire qu’il couvre les frais de notaire et de garantie.

Néanmoins, si l’idée est de soigner la présentation, il faut savoir que présenter un apport est apprécié par les banques. Pourquoi ? Car il envoie de bons signaux, notamment sur la capacité à épargner. Dès lors on peut se demander quel montant il est préférable d’apporter : 10 % du total à financer constitue un minimum (correspondant aux frais de notaire et de garantie) et 20% constitue un bon apport. Cette somme permet également de jouer sur la durée du crédit, car plus le montant à emprunter est réduit, plus le taux immobilier sera avantageux.

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Un revenu pérenne augure de la capacité à rembourser un prêt

Outre l’apport, la banque s’attardera sur la capacité de l’emprunteur à rembourser l’emprunt qu’elle lui consent. C’est pourquoi un emploi en CDI hors période d’essai est apprécié : une bonne garantie pour la banque car il signifie régularité des revenus, une dimension essentielle. Cette régularité peut être prouvée aussi pour un travailleur indépendant : les deux ou trois derniers bilans comptables sont demandés par la banque pour attester de cette régularité.

Une gestion parfaite du budget joue en votre faveur

Être un bon gestionnaire : autre dimension importante pour les établissements bancaires quand ceux-ci examinent la possibilité d’un prêt immobilier. C’est pourquoi les relevés de compte sont minutieusement étudiés. Côté emprunteur il faut donc montrer une gestion saine, sans découvert.

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Surveiller son taux d’endettement

Vous souhaitez contracter un prêt immobilier ? Si vous avez déjà un ou des crédits en cours avant de contracter ce prêt, mieux vaut dans la mesure du possible, les solder. Pourquoi ? A cause du taux d’endettement. Généralement, les banques considèrent que le taux d’endettement maximal se situe à 33%. Ce taux est variable en fonction du reste à vivre de l’emprunteur : s’il est trop faible, la banque peut ne pas aller jusqu’à à 33% d’endettement. Si au contraire il est élevé, alors la banque peut parfois proposer un taux au-delà. Or tout crédit en cours « grignote » déjà une part d’endettement car il y a une mensualité à rembourser. En soldant le prêt en amont, on libère cette part d’endettement qui peut être utile pour souscrire le crédit immobilier.

Un dossier solide ? A vous la comparaison

Une fois le dossier constitué, faire jouer la concurrence est plus qu’utile, surtout dans un contexte où les banques sont prêtes à consentir des conditions très attractives en fonction des profils et des contreparties.

Pour vous aider à présenter un dossier solide et à faire jouer cette concurrence, l’appui d’un courtier immobilier peut être tout indiqué. Son rôle est en effet de vous conseiller en fonction de votre profil et de votre projet, mais aussi de faire jouer la concurrence pour vous obtenir les meilleures conditions et le meilleur taux. Tout cela, en gagnant du temps : en effet, inutile de faire le tour des banques, puisque le courtier le fait pour vous…