Location d’un appartement : Manuel du propriétaire-loueur

La législation en France est plutôt favorable à la location (avec des dispositifs comme la loi PINEL). Pour autant, il y a quelques erreurs à éviter lorsque vous décidez de louer votre bien immobilier. Voici votre manuel du propriétaire loueur, il vous permettra de réussir la location de votre bien immobilier sans grande difficulté et d’accroître vos revenus locatifs.

Le louer vide ou meublé ? Ou la première question du propriétaire

Si vous avez un appartement et que vous avez l’intention de le mettre en location, il est important que vous définissiez cette première modalité, celle du type de location. Évidemment, le choix doit tenir compte d’un certain nombre d’éléments :

  • La zone géographique : Êtes-vous dans une région estudiantine ? Si oui, vous avez le choix entre une location vide et une location meublée classique. La location meublée a un petit avantage : c’est que vous êtes certain que la demande va croître et que par conséquent, vous pourrez toujours proposer des tarifs de plus en plus élevés ;

  • La durée moyenne que font les locataires : y a-t-il des attraits touristiques qui font affluer les touristes périodiquement tous les ans ? Si c’est le cas, il va de soi que vous devrez songer à une location meublée saisonnière.

Quel est l’état du logement ?

Avant tout, il faut s’assurer que l’appartement à mettre en location respecte toutes les règles de décence exigées par la loi. Ensuite, il vous faudra :

  • Faire établir les diagnostics immobiliers (PPR et mesure du risque d’exposition au plomb, performance énergétique, état des risques technologiques et naturels) ;

  • Mesurer la surface habitable. Ici, il faut tenir compte de la loi Carrez : seules les surfaces situées au moins à 1,80 m du plafond sont considérées comme habitables ;

Etablir un contrat de location entre particuliers

Quel est le montant du loyer que vous souhaitez percevoir ?

Le défi ici est de fixer un tarif qui soit avantageux pour vous tout en demeurant attractif. Il faut pour cela étudier le marché local, analyser le coût moyen des appartements ayant des caractéristiques semblables à celui que vous vous apprêtez à mettre sur le marché. Plus précisément, vous tiendrez compte des éléments suivants :

  • Le positionnement géographique du bien (est-il excentré en centre-ville... ?) ;

  • La surface habitable, le mobilier éventuellement, l’équipement ;

  • Les services sociaux situés à proximité (centre commercial, école, gare…).

Comment trouver le locataire ?

La question ici est : devez-vous passer par les services d’une agence ou vous y mettre vous-même ? Il est vrai que cela vous demandera du temps, mais le meilleur moyen de tirer un bon profit de sa location est de se passer des agences. Si vous faites recours à une agence, vous devrez lui payer une commission sur les loyers et il vous faudra encore verser des frais d’entrée.

Le mieux à faire est donc d’y aller sans agence. Dans ce cas, il vous suffira de choisir l’un ou l’autre moyen ci-dessous pour régler l’affaire :

  • Parlez-en autour de vous. Votre réseau personnel vous aidera. On connait tous « quelqu’un qui connait quelqu’un » qui veut louer un appartement ;

  • Passer de petites annonces. Il peut s’agir d’un site de petites annonces générales ou encore de sites spécialisés dans l’immobilier ;

  • Si vous avez un site internet, n’hésitez pas à y poster votre annonce.

Gérer son bien en location

Comment bien organiser les visites ?

Ce n’est pas la visite elle-même qui est le défi, si vous avez du temps, cela ne pose pas trop de problème. Le véritable défi, c’est de pouvoir convaincre les personnes qui visitent votre bien. Pour cela, il vous faudra mettre votre appartement en valeur. Posez-vous la question suivante : « Si j’étais locataire, quels critères utiliserais-je pour choisir mon appartement ? » Basez votre marketing sur ces mêmes critères.

C’est aussi le moment de faire le choix de celui que vous voulez vraiment avoir comme locataire. Pas besoin d’être psychologue avant de choisir la personne à qui vous pourrez confier votre bien immobilier. Il suffira de l’examiner au cours de la visite et de juger en vous fiant à votre « ressenti profond ». Demandez-vous avant tout s’il sera capable de payer son loyer dans le temps. Par mesure de prudence, vous pouvez vérifier la solvabilité du futur locataire en lui demandant de vous fournir un dossier comportant les éléments suivants :

  • Une copie de sa pièce d’identité ;

  • Une copie de ses 3 dernières quittances de loyer ou une copie de sa taxe foncière, s’il est propriétaire ;

  • Une copie des 3 derniers bulletins de salaire ou avis d’imposition ;

  • Une copie de son contrat de travail ou d’une attestation de travail ;

  • Une copie de son Relevé d’identité bancaire (RIB) ;

Pour finir : Prémunissez-vous contre les impayés

Si votre futur locataire est un étudiant, exigez un garant. S’il n’a pas de garant, vous pouvez lui demander de souscrire à une assurance pour loyers impayés. Vous serez alors couvert au cas où il ne pourra pas payer, ou s’il y a des dégradations. Et justement, pour ce qui est des dégradations, n’oubliez surtout pas, au moment de signer le contrat, d’établir un état des lieux, et de joindre le rapport au contrat. Ce rapport de l’état des lieux vous sera utile au moment du départ du locataire, lorsque viendra le moment de faire le point des réparations éventuelles.