Comment vendre ma maison à un promoteur ?

Vous souhaitez vendre votre bien et vous vous demandez si vendre à un promoteur serait une bonne idée ? Il arrive parfois même que ce soit le professionnel qui prenne contact avec vous pour vous proposer d’acheter votre maison. Dans les deux cas, ce type de vente particulier nécessite de se poser les bonnes questions. 

Estimer le prix de vente de votre bien

Si vous vous apprêtez à vendre à un promoteur, il faut savoir qu’il existe deux types de prix concernant votre bien :

• Le prix immédiat : c’est le prix du marché local, celui qui correspond à la vente en l’état de votre maison. Il correspond à l’estimation que pourrait faire un agent immobilier si vous souhaitiez vendre à un particulier.
• Le prix du potentiel constructible : lorsque l’on souhaite vendre sa maison à un promoteur, celui-ci ne s’intéresse pas à la valeur vénale de la maison, mais plutôt au nombre de mètres carrés du terrain qu’il va pouvoir utiliser pour construire son projet immobilier.

Ce potentiel de constructibilité est défini par le plan local d’urbanisme (PLU) disponible en mairie. Ce plan établit les règles en matière d’occupation des sols sur la commune. Il précise notamment l’emprise au sol maximum des bâtiments et la hauteur à ne pas dépasser. Ces données peuvent varier d’une zone à l’autre de la ville et peuvent même être différentes dans une même rue, selon le trottoir sur lequel se trouve le bien ! 

Grâce à ces informations et avec l’aide d’un géomètre, le promoteur peut estimer la faisabilité de son projet et établir le bilan financier de l’opération. Cela lui permet de déterminer le prix auquel il peut vous proposer d’acheter votre terrain.

Bien souvent, le prix du potentiel constructible dépasse sensiblement le prix immédiat. Vendre à un promoteur peut donc s’avérer très rentable, sous réserve de ne pas être pressé. 

Pour bon nombre de propriétaires, il n’est pas évident d’assumer seul ce type de vente. C’est pourquoi City&You s’engage à vos côtés !

Vendre à un promoteur : un délai de vente allongé

Lorsque le promoteur a pu estimer la faisabilité de son projet, il dépose son permis de construire en mairie. Attention, la validation du projet, et par conséquent, le prix de vente définitif ne seront effectifs qu’après validation du permis de construire purgé de tout recours. Et, dans le cadre d’une vente à un promoteur, cela peut prendre du temps.

En effet, une fois le permis de construire affiché en mairie, vos voisins ont deux mois pour s’y opposer. L’administration dispose, quant à elle, d’un mois de plus pour se retirer du projet et faire annuler le permis. 

Image par Jean-Paul Jandrain

 

Si, dans le cadre d’une vente à un promoteur, l’annulation du permis de construire est relativement rare, les recours faits par des tiers, eux, sont courants. On estime que, dans ce type de vente, l’obtention du permis de construire prend entre 6 et 12 mois. Cependant, les délais peuvent être beaucoup plus longs si les recours sont portés devant le tribunal administratif.

Pour se protéger, le promoteur vous fait donc signer une promesse unilatérale de vente assortie de différentes conditions suspensives. Ce type de contrat vous engage à lui vendre votre bien au prix fixé et dans un délai imparti, généralement entre 18 et 24 mois, en échange d’une indemnité d’immobilisation. Généralement, cette compensation équivaut à 10 % du prix de vente du bien. 

À l’issue du délai, le promoteur peut décider de ne pas lever son option d’achat, notamment si les conditions suspensives ne sont pas remplies. Vous conservez alors l’indemnité d’immobilisation qu’il vous a versée lors de la signature de l’avant-contrat.

Comprendre les conditions suspensives

Lorsque l’on souhaite vendre à un promoteur, la condition suspensive d’obtention du permis de construire purgé de tout recours est systématiquement ajoutée au contrat. Mais, d’autres clauses peuvent venir en complément :

• Commercialisation : pour que le projet de construction du promoteur soit financé par une banque, celui-ci doit pouvoir prouver que l’opération est viable. Il doit donc obtenir un nombre suffisant de réservations, généralement environ 40 %, avant le lancement des travaux. 
• Étude de sol : la nature du sol peut faire varier sensiblement le coût des travaux de construction. La plupart du temps, cette condition n’entraîne pas l’annulation de la vente mais une révision du prix.
• Obtention d’une GFA : la garantie financière d’achèvement est obligatoire pour un projet de construction de logements. Le promoteur doit donc trouver un établissement bancaire garant avant de réaliser l’opération.
• Absence de servitudes : des servitudes trop contraignantes pour la réalisation du projet, notamment le droit de passage et les servitudes de vue, peuvent amener le promoteur à se retirer de la vente.

De nombreuses autres conditions suspensives peuvent être ajoutées à l’avant-contrat. Pour plus de sécurité, nous vous recommandons de vous faire entourer de professionnels avant de vous engager avec un promoteur.

Depuis de nombreuses années City&You accompagne les propriétaires qui souhaitent vendre leur maison à un promoteur immobilier. De l’estimation du potentiel constructible de votre terrain à l’analyse des conditions de vente qui vous sont proposées, nous vous assurons un suivi rigoureux et personnalisé tout au long du processus de vente. N’hésitez pas à nous contacter !