Quelles sont les villes où il faut éviter d'investir dans l'immobilier neuf ?

Rempart contre l’inflation, l’investissement immobilier locatif demeure une valeur refuge qui attire de plus en plus de nouveaux candidats. L’immobilier neuf permet en outre de faire l’acquisition d’un bien sans travaux, répondant aux nouvelles normes environnementales et de sécurité, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Mais attention à bien choisir la localisation, critère essentiel pour réussir un investissement immobilier.

Investir dans le neuf grâce au Pinel et au Pinel +

Jusqu’au 31 décembre 2024, il est possible de réaliser un investissement locatif grâce à la loi Pinel. Ce dispositif d’investissement dans le neuf est toutefois voué à disparaitre progressivement, les réductions d’impôts accordées seront donc abaissées à partir du 1er janvier 2023 : 10,5 % pour 6 ans de location puis 9 % en 2024, 15 % puis 12 % pour 9 ans, 17,5 % puis 14 % pour 12 ans.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal maximal (12 %, 18 % et 21 % pour 6, 9 et 12 ans de mise en location), il faudra donc miser sur le nouveau dispositif Pinel plus qui entrera en vigueur l’an prochain. Pour ce faire, il faudra respecter les mêmes obligations que le Pinel classique à savoir :

  • Jusqu’à deux investissements immobiliers par an, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500€/m²,

  • Investir dans une zone Pinel : A, Abis ou B1,

  • Respecter les plafonds de ressources et de loyers en vigueur au moment de la mise en location.

En outre, le super Pinel reposera sur de nouveaux critères de confort d’usage (orientation, surface minimum, etc) et de performance énergétique du logement.

 

Où investir en Pinel ?

Image par Mohamed Hassan

Comparer les plafonds Pinel et les loyers du marché

Pour bénéficier du Pinel ou du Pinel +, il faut acheter un bien situé dans une ville d’une des zones éligibles. L’immobilier y est généralement sous tension, permettant ainsi à l’investisseur de se prémunir contre la vacance locative. Il faut également prendre en compte l’environnement, le dynamisme économique, l’attractivité et la croissance du marché. Autant de paramètres qui permettent de réaliser un investissement rentable et sûr et d’espérer une plus-value à la revente.

Si Toulouse, Paris, Bordeaux, Aix-en-Provence, Caen, Chambéry ou encore Clermont-Ferrand apparaissent en tête du classement des villes où investir en loi Pinel, la liste des villes à éviter est elle aussi importante. Selon une étude de l’Olap (Observatoire de loyers de l’agglomération parisienne) relayée par le magazine Capital, il existe en effet des zones spécifiques où le Pinel n’est pas adapté et où il n’exerce pas son rôle de modérateur des loyers et du marché locatif : les plafonds Pinel y sont bien en deçà des loyers du marché ou au contraire trop élevés ce qui constitue un risque pour l’investisseur et peut entacher la rentabilité. En Île-de-France, c’est par exemple le cas à Bry-sur-Marne (94) et à Neuilly-Plaisance (93).

Grâce à une fine connaissance du tissu économique local et aux conseils éventuels d’un professionnel, les investisseurs doivent donc se concentrer sur les zones où le loyer Pinel est proche de ceux du marché. Cela permet de trouver facilement des locataires tout en bénéficiant de l’avantage fiscal.